629sun.com:如果你要买二套房 我有6个建议一定要说

时间:2020年06月30日 08:22:32 中财网
  本文转载自公众号:“真叫卢俊”

  最近有一个感触,是上海楼市从现象层传递给我的感受:当下的上海买房客户,越来越多的比例都是来自于置换改善或者二套投资。

  比如5月新房成交套数榜的TOP30,超过四分之一的项目都是单价过9W+。新房成交的结构占比,从5-8w的刚改到10w+的豪宅占比可以妥妥过60%+。

  这意味着什么?

  意味着当下上海内部的购房客群,已经消化掉很大一部分的刚需,内部存量的改善客群开始逐渐崛起。

  所以才有了最近大家只要一提到上海楼市,就会带着些许自嘲和吐槽:怎么有钱人会这么多,带着近半的房款去验资,也同样可以抢不到房。

  当这样或置换或投资的现象越来越普遍的时候,有一个逻辑需要我们再次直面:房票这么珍贵,买二套房到底需要注意什么?

  1、可以跨区域买房,但一定要明确需求
  我们有个账号“魔都跑盘侠”,团队成员每周会出去频繁踩盘,过程中大家有个一致的感受:地缘概念,在上海开始越来越模糊。

  什么意思?

  我们和挺多宝山项目的营销人员打过交道,过去很多宝山的成交客群会非常明确的定位宝山人,但现在不是,外环的莘庄、中环的真如同样也会有人去看四季都会。

  更夸张的是,大虹桥的蟠龙天地、虹庐湾、中核锦悦府几个当下网红盘,客群已经完全被打散,浦东的客户也会跨区域去看房。

  在上海,越来越多的买房人开始不拘泥于单一板块,跨区域买房的现象已经不稀奇。

  这种地缘客被分散的现象是好现象吗?我觉得是也不是。

  好的是,经过三年的调控,整个上海楼市的心态已经非常非常好,买房人可以坚定的挑挑拣拣,项目内部的竞争白热化倒逼产品力越来越强,这也是区域客愿意跨越距离去看房的原因。

  但不好的地方是,因为挑挑拣拣的心态,看的房子越来越多,心态反而越来越焦灼,需求会越来越失焦。

  要知道买房最重要的一步,就是要明确需求不失焦。

  各位应该都听过这么一个说法,买房买80分即可,100分几乎没有,95分的房子要不抢不到,要不然就很贵。

  不同于首套买房人,多数人的首套房5年就会选择置换,但二套房的容错率一定要控制在最小。

  到底是要学区第一,还是改善居住第一,或者是投资需求第一,这里面可以对应很多细枝末节,都要明确清楚并且排序好优先级。

  我把一级需求列出来,各位可以自行去延展到二级三级甚至更细分的需求。

  学区
  物业类型
  地段
  交通通勤
  居住面积
  居住环境
  多种配套
  户型
  ……
  所以只要需求不失焦,为了买到好房子跨区域去看房也无可厚非。

  2、二套一定要买在同一个城市吗
  和跨区域买房一样,房票在本地打光,将来会有越来越多的人开始跨城市买房。

  对于这一类客群,选对城市是关键的一步,因为自住的可能性会非常低,多数是用来旅居或投资。

  如果是旅居,文旅房产本身存在不确定性,所以单纯的是用来旅游养老居住,买房可以很简单,选择追求的核心景观资源城市,买个小户型即可。

  如果是投资,要看准房价轮动周期。之前我们写过楼市是存在周期的,楼市两年上涨三年蛰伏的现象比比皆是,无论是一线还是二三四线都存在周期的波动。

  所以逢低买入并不是一句废话,怎么做也不难,刚刚大涨或持续疯狂的城市一定要谨慎。

  我和一些资深投资客接触过,他们给到的两个准则是:
  1、静淡市找笋,普通买房人很难找到真低价笋,但二手房同样可以找到相对笋。

  2、牛市的启动初期可以进场,类似上海静淡三年这样的市场,市场已经基本筑底了,现在量价回升的阶段,就是进场的好时机。

  找好城市后怎么挑区域和项目?

  其实也没有想象的那么难,跟着市中心、城市副中心、政府规划、产业、人口聚集地,每个城市的实际情况不一样,但只要去下载规划文件,看几篇当地楼市的价值逻辑文章,就能大概建立起初步认知。

  这种情况下你再去实地考察和买入,买错的情况就很难出出现。

  3、二套房的行情选择
  这一点,其实大家已经有一个共知:下行行情先卖后买,上行行情先买后卖。

  这个是关于买卖行情的选择,有几个细节还可以补充:
  如果你已经握有核心资产,二套只是用来资产保值或者出租获取现金流,甚至已经已经做好了长周期置换的准备。

  建议在楼市即将下行的时间点(个人判断类似深杭苏这样的市场,未来两三年可能都会是静淡市),这个时候可以先卖房选择持币待购,保证看房选房的时候会更理性,也有足够的权利和时间成本去谈判去压价。

  但如果你站在深圳去年11月的那个市场行情中,就可以坚定的先去买房,深圳上一波的行情也是有逻辑的,最先调控的一线+人口流入+供需关系,所以不用担心被套。

  这个时候还可以关注两个东西,一个是这个市场放量了吗?一旦放量说明市场已经有可能要转热了,或者即将要见底了。

  第二个是笋盘减少了吗?如果这个市场的笋盘基本上已经被吃光了,那么就意味着二手成交价格会持续的抬升,甚至于会出现业主惜售的状况。

  所以说要紧盯市场中的放量和笋盘变化情况,如果这两点同时出现,再加上政策辅助,基本上可以选择尽快冲进去。

  4、二套一定要避开的几个因素
  关于二套房的注意因素,也有几个细节可以补充。

  有一个原则一定要放在首位:二套房的确定性比博概率要重要的多。

  无论是地段、产品还是户型,最近几年发生的认知变化真的很大。

  地段上不能只看规划,要看准价值和价格的临界点,也就是溢价和未来潜力。

  类似临港这样的超远郊,规划能级的确是非常高,但当前的溢价着实不小了,如果你是首套刚需可以选择,但二套房我不是特别建议。

  产品上建议二套不要选择老破小。

  虽然现在各大城市大力推动旧改,城市改造也被放在了重中之重,短期对老破小是利好,但长期来看,可能5-15年都失去了博拆迁的可能性。

  这也意味着,没有学区的老破小到了市场上,折价率反而会越来越高。

  户型去选择那些功能性越做越强的产品。

  各位应该也都有不同感受,最近几年上海楼市正在消灭两房,小三房做的越来越小,虽然拥挤但功能性的确做的很强,对低总价预算的刚需也越来越友善。

  当下上海买二套的朋友,户型的可选空间很广,产品力同样也越做越强。

  5、新房二手房买二套的方法不一样
  新房的优点是买入流程简单,税费成本比较低,直接对接开发商和按揭银行,一般在选定区域看好标的即可买入,交易流程也比二手房要简化。还有房龄新、户型优势、内部配套齐全等其他优势。

  但同时优点背后也是新房的缺点,新房背后购房者的话语权很小,标准化的交易流程买房人一般砍不下来价,要么在内部有够硬的关系,要么在外部有联系的渠道。

  二套房可以有两个选择:
  1、强势产品力或价格明显倒挂的新房,静淡市可以跟着摇号,陪跑也可以尝试。

  我认识一位朋友,前两年想买前滩晶耀的时候担心陪跑,在大家“去试试看”的劝语下去摇号,最后真成了天选之子。

  2、买不到有明显优势的新房,也可以去看二手房
  优点是现房所见即所得,所有配套都是确定性的,价格基本上会低于周边一手,还会有谈判空间。

  缺点是税费成本高,流程复杂,需要有大量看盘和避坑的经验。

  但同样也是因为流程复杂和成本较高,二手房的缺点都可以转化为优点作为谈判空间。

  6、心态很重要
  最后想综合一下,其实买二套房的心态,是一件值得关注的点。

  知易行难,上面列出的种种不要失焦、明确城市区域、行情选择、优劣因素、选筹方法,都要建立在良好心态的基础上。

  过去房价的较快上涨,没有人会关注这些因素,但到了静淡市场上,这就是我们跑赢市场的关键,也是保证不会买错房的核心。

  有时候,二套房的心态更要像一个初学者,第一套不懂可以犯错,但第二套一定要比第一套好。

  不仅在买房是这样,生活更应该如此,大概这就是希望。

  以上为正文,来自肖申克
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